Plant man ein Eigenheim zu schaffen bzw. eine Immobilie zu erwerben, sind zahlreiche Entscheidungen zu treffen. Ganz egal, ob es sich um einen Baugrund, worauf in weiterer Folge ein neu errichtetes Haus entstehen soll, handelt oder um den Kauf eines renovierungsbedürftigen Objektes, um Grundstücke, land- und forstwirtschaftliche Flächen oder eine Wohnung – es ist meist viel Geld im Spiel.
Es ist weder der Kauf noch der Verkauf eine alltägliche Angelegenheit. Umso wichtiger ist es daher, von Beginn an eine kompetente Beratung mit Erfahrung und Detailwissen in Anspruch zu nehmen.
Bereits in der Erstberatung müssen wesentliche Punkte abgeklärt sowie erste Erhebungen durchgeführt werden. Die folgenden 5 Punkte sollten Sie dabei beachten:
1. Grundbuchüberprüfung beim Immobilienkauf
Ein aktueller Grundbuchsauszug gibt nicht nur über die tatsächlichen Eigentumsverhältnisse Auskunft (z.B. ob der Verkäufer tatsächlich Eigentümer ist), sondern auch ob die Immobilie grundbücherlich lastenfrei ist. So können bereits frühzeitig allfällige Verfügungsbeschränkungen und Belastungen wie Servitute, Pfandrechte, Belastungs- und Veräußerungsverbote, Vorkaufsrechte, Wohngebrauchsrecht, anhängige Exekutionen und Klagen, Ranganmerkung für eine beabsichtigte Veräußerung etc. erkannt und entsprechend darauf reagiert werden. Zudem lohnt sich in diesem Zusammenhang auch ein Blick in den Grenzkataster, welcher Aufschluss über die Grenzen des Grundstücks gibt.
Bei Neubauten bzw. größeren Bauträgerprojekten sollte jedenfalls aus Käufersicht – um eine allfällige Insolvenzgefahr des durchführenden Bauunternehmens besser einschätzen zu können – der Verkäufer bzw. das von diesem beauftragte Bauunternehmen bestmöglich überprüft werden.
2. Gibt es zusätzliche Ansprüche oder Vereinbarungen zu dieser Immobilie?
Empfohlen wird auch die Klärung des Bestehens allfälliger sogenannter außerbücherlicher und ersessener Rechte. Gibt es eventuell mündliche oder schriftliche Vereinbarungen mit Nachbarn? Sind die erforderlichen straßenverkehrs-, bau- und raumordnungsrechtlichen Belange erfüllt? Ist eine Zufahrt gesichert? Liegen eine ordnungsgemäße Widmung und Aufschließung vor? Ist das Grundstück überhaupt und wenn richtig vermessen? Welche Leitungen, Kanäle etc. betreffen das Grundstück?
Auch die grundverkehrsbehördliche Genehmigung sollte bereits frühzeitig berücksichtigt werden. So muss beispielsweise bei land- und forstwirtschaftlichen Flächen von mehr als 3.000m² überprüft werden, ob ein Käufer, der kein Landwirt ist, dieses Grundstück überhaupt erwerben kann. Welches Verfahren ist hierbei zu beachten und welche Möglichkeiten haben Käufer und Behörde?
3. Sorgfältige Gestaltung von Kaufverträgen
Bei der Erstellung des Kaufvertrags ist neben dem ohnehin üblichen Vertragsinhalt (wie z.B. Beschreibung des Kaufgegenstands, Kaufpreis, Zahlungsmodalitäten, Übernahmetermin, Gewährleistung und Haftung etc.) auch darauf zu achten, ob der Vertragserrichter lediglich den Käufer oder – in Ausnahmefällen – auch den Verkäufer vertritt. Jedenfalls ist darauf zu achten, dass dahingehend eine Belehrung und Aufklärung erfolgte. Auch ist dies im Kaufvertrag entsprechend festzuhalten.
Der Kaufvertrag als „Maßanzug“ für den (Ver-)Kauf der Immobilie sollte jedenfalls sorgfältig und im Detail umfassend gestaltet und formuliert sein, um zukünftige Ungereimtheiten auszuschließen.
4. Überblick über die Durchführung und Ablauf des (Ver-)Kaufs
Nach Unterfertigung und notarieller Beglaubigung des Kaufvertrags ist umgehend ein Rangordnungsbeschlusses zu erwirken, mit dem der (Ver-)Kauf grundbücherlich abgesichert wird.
Immobilientransaktionen werden üblicherweise zur Absicherung des Käufers als auch Verkäufers über das Statut der Treuhand-Revision der Steiermärkischen Rechtsanwaltskammer abgewickelt. Eigens eingesetzte Revisionsbeauftragte überwachen dies. Der Verkäufer kann sich sicher sein, dass der Kaufpreis verfügbar ist und die entsprechende Summe auf einem eigens eingerichteten Treuhandkonto bereitliegt. Der Käufer kann darauf vertrauen, dass eine Auszahlung des Kaufpreises erst dann erfolgt, wenn sein Eigentum grundbücherlich gesichert ist.
Eine Auszahlung des Kaufpreises vom eingerichteten Treuhandkonto erfolgt vom Treuhänder erst dann, wenn sämtliche Voraussetzungen hierfür vorliegen. Es können ausschließlich Überweisungen vom Treuhandkonto auf Konten erfolgen, die von den Treugebern namhaft gemacht und mit ihrer Unterschrift bestätigen wurden. Insofern ist eine äußerste Sicherheit garantiert.
Im Zuge der treuhändischen und grundbücherlichen Durchführung des (Ver-)Kaufs erfolgt die Berechnung, Selbstbemessung und Abfuhr der Grunderwerbssteuer und Eintragungsgebühr sowie einer allfälligen Immobilienertragssteuer.
Nach Vorliegen sämtlicher Voraussetzungen (z.B. beglaubigte Unterfertigung des Kaufvertrags, Einlagen der Beträge am Treuhandkonto etc.) wird beim örtlich zuständigen Gericht (Sprengel, in dem die Immobilie liegt) ein Grundbuchsgesuch eingebracht, um den (Ver-)Kauf grundbücherlich abzuschließen.
Nach grundbücherlicher Sicherstellung und Kontrolle im Grundbuch erfolgt vom Treuhänder die Auszahlung des (Ver-)Kaufs an den Verkäufer und die fristgerechte Abfuhr der Steuern gemäß Kontoverfügungsauftrag.
Bei einer allfälligen Immobilienertragssteuer ist darauf zu achten, ob es sich um Alt- oder Neuvermögen handelt und ob es im Zuge des Verkaufs zu einer Umwidmung kommt.
5. Mit welchen Kosten und Gebühren haben Sie zu rechnen?
Üblicherweise sucht sich der Käufer den Vertragserrichter aus und kommt auch für die anfallenden Kosten und Gebühren – mit Ausnahme der Immobilienertragssteuer – auf.
- Die Grunderwerbssteuer beläuft sich auf 2 % oder 3,5 % vom Kaufpreis, abhängig vom Verwandtschaftsverhältnis.
- Die grundbücherliche Eintragungsgebühr beläuft sich auf 1,1 % vom Kaufpreis.
- Die grundbücherliche Eintragungsgebühr für ein allfälliges Pfandrecht beläuft sich auf 1,2 %.
- Für die Vertragserrichtung, sofern kein Pauschalpreis vereinbart wurde, fallen 1,5 bis 2,5 % vom Kaufpreis an.
- Für die treuhändische Abwicklung kommen zusätzlich 0,5 bis 1 % vom Kaufpreis hinzu.
- Sonstige Gebühren und Barauslagen (z.B. Beglaubigungskosten, Verwaltungsgebühren für die grundverkehrsbehördliche Erledigung, Archivierungs- und Gerichtsgebühren etc.).